随着住房制度改革的深入，特别是7月1日后停止福利分房政策的出台，在今年上半年出现了购房的热潮，据有关部门统计，今年1—5月份售房62．1万平方米，销售额近30亿元。那么今年下半年的房价走势会怎样呢？
让我们先从普通商品房的价格构成谈起。
这个价格通常包括以下几部分：土地使用费（10％）、四源费（20％）、广告费（1％）、设计管理费（2％）、管理费（4％）、不可预见费（3％）、利润（10％）、拆迁费等（10％）、建安费（30％）、各种税费（10％）。
由此可见，这里构成房价主要结构是：建安费，土地使用费，四源费，拆迁费和各种税费。而支持价格的重要因素，如：建安费，土地使用费和四源费及各种税费是很难在短期有所降低的。因此，开发商仅能在其他很小的变量条件下进行调整，即在软件管理方面来降低房价的构成，如：贷款利息，营销策划，广告等措施拉动成本，降价幅度自然不会很大。
与其他省市相比，北京市的商品房价格居全国之冠，价格构成不合理，地价太高，费用过多，房地产开发企业过大，只有在这种状况改变后，北京市的商品房销售价格才能真正走向市场价格，即老百姓所能承受的合理价格。那么，下半年房价是升还是降？笔者认为主要取决于如下几种因素直接影响。
地价：现行地价主要是参考市出让国有土地使用权基准地价表：一般都一次性支付给国地局作为70年土地使用权。
建安费：一般普通商品房的建安费大约在1500—2500元／平方米左右。
拆迁费：一般现在通常的楼面价在2500—3000元左右（周转房价）。而每户拆迁费大约在15—20万元人民币。
设计费、管理费、监理费、项目前期费、广告、行销策划费仅占百分之几左右。
项目贷款利息至少在8％—10％左右。开发商自筹资金至少在25％以上才能启动开发项目。
利润：发展商的平均利润在10％以上，其上限取决于开发商经营状况和具体操作手段。
由于上半年已经售出大量商品房，又加上约有30万套公房上市转让给个人购房，部分长线投资购房人士已经买了房子。因此，在当前消费低迷的环境下不会有更多家庭参与私人购买住宅的行列。同时，二级市场从现有住宅完全转化为私有住宅以及提高租金之前，供需平衡关系不可能有太大的变化，尽管目前金融机构加大个人贷款的购房的力度和政府对120平方米控制房价及清理税费等措施相应出台，对刺激住房消费不会产生巨大影响。
综上所述，影响房价最多能使房价下滑较小的空间，可能会使部分项目公司开发的商品房降价推出以求生存，但大部分开发商是国营和专业性开发公司，如果政府能制定分期支付土地使用费，调整四费、拆迁费和税费等措施，估计下半年房价最多下降10％左右。预计年底或明年房价有可能复苏。
